房地产经济是加拿大很多城市和社区的支柱行业，特别是在大多伦多地区，过去二十年多伦多市中心和央街走廊兴建了无数高层、超高层的公寓楼，完全改变了城市的天际线，房地产市场异常地兴旺；同时，多伦多市中心的土地房又是大多伦多地区规模最大、最有活力的旧房改、翻建市场。而从房地产投资人群体的角度看，华裔又是大多伦多地区、乃至加拿大社会最活跃的房地产投资人群体之一，因为很多华人心中的信念是”有土才能生金”。

房地产投资作为投资种类之一，既然有投资就会有投资风险，房地产投资亦不能幸免，房地产投资也是与其相应的投资风险联系在一起的。过去二十年，大多伦多地区的房地产市场经历了少有的、长期的、持续的兴旺和高涨，但遗憾的是在2017年4月20日安省政府出台旨在抑制房价的”公平住房政策15条”之后，大多伦多地区、特别是多伦多外围的905区房地产市场经历了较大幅度的回调、房价也承受了一定的滑坡、有的投资人也遭受了帐面或真实的损失。因此，以什么样的心态参与房地产市场、用什么样的策略指导房地产投资从而达到规避风险、同时实现个人和家庭财富的快速增值？这一直是作者在心中思考的一个问题。基于在工商管理、会计和金融方面的理论知识，结合过去二十多年参与房地产开发和投资的实践经验，作者编辑撰写了这本《多伦多房地产投资精要》奉献给广大读者，希望与大家就投资多伦多房地产方面的心得和体会进行交流。

《多伦多房地产投资精要》顾名思义，其分析、讨论的背景是基于多伦多市、特别是聚焦多伦多市中心（Downtown Area）房地产市场。本书的目标读者群是个人、合伙人和以有限公司为形式的小投资人。本书所讨论的房地产投资也都是适宜小投资人操作的类型，如楼花投资，投资家庭自住房，投资多户物业，投资出租房，投资小型工商出租物业，通过装修、改、加建创造房地产价值，以及小型旧屋翻建项目等；至于全新房地产项目、中大型土地开发等，则不在本书的讨论范围。

第二部分：多伦多房地产投资主要类别分析（共5章）

按照从宏观到层面、再到具体细节的顺序，本书首先对多伦多房地产投资进行了概述性的分析，这包括房地产投资相较于其他投资形式拥有的特性和优势，多伦多房地产市场概述，以及房地产投资利润四大来源理论。这里，特别值得强调的是房地产投资利润四大来源理论（4SREP Theory），这个理论是加拿大房地产投资界理论上前所未有的创新，是作者根据多年房地产投资的实践经验，结合会计理论和金融分析手段，归纳整理出来的对房地产投资利润进行全面分析和测算的方法，并将该方法以完整的公式形式表述出来。这个理论在宏观、外部不确定因素较少的情况下可以对房地产投资项目短、中期盈利进行比较准确的测算；在宏观、外部不确定因素较多的情况下可以对房地产投资项目进行盈利预警、风险控制。荣幸的是本书是房地产投资利润四大来源理论（4SREP Theory）第一次以书面、完整的形式披露给读者和社会公众。

其次，本书对多伦多房地产投资几个大的类别进行了层面上的分析，包括如何投资家庭自住房，如何投资多户物业，如何投资出租房，如何投资工商出租物业，如何投资楼花，如何进行旧屋翻建，等。房地产投资层面上的分析还包括对某些房地产投资管理侧面的分析、讨论，包括如何进行房地产租赁管理，房地产投资活动如何在政府法规方面做到合法、合规，以及房地产投资活动如何满足和遵从加拿大政府税法的指引，等。

最后，本书对多伦多房地产投资某些程序细节和操作手法进行了具体的分析和讨论，包括如何进行房地产投资分析，如何作房地产投资标准财务分析，如何分析投资物业的现金流，分析买房的重要性，分析中长期投资策略的重要性，分析房地产投资专业人士团队的重要性，分析主要保险条款的重要性，分析检查房屋未完工工程备案的重要性，讨论了寻找学区房的方法，讨论了投资好街区坏房子的理由，讨论了楼花投资”三避开、三选择”的原则，讨论了如何通过装修、改、加建创造价值的操作手法，讨论了投资组合再平衡和房地产投资出场的一般规律，本书的最后一章讨论了卖方第二按揭贷款STB的重要性和税务影响，等等。

本书所使用的任何方式、方法，以及分析、讨论得到的任何结果、结论都是作者基于自己的理论背景，对过去房地产投资的实践和经验的总结，其目的是与广大读者就房地产投资的心得和体会进行沟通和交流。读者朋友在具体房地产投资操作过程中如遇到任何困难、碰到任何问题，敬请咨询有关专业人士，谨慎行动；本书的内容和任何结论都不宜作为投资人具体操作的指南。

最后，读者朋友在阅读和使用本书时，如果发现有任何错误或错漏，或者有任何不同意见，欢迎批评指正，与作者沟通。

作者，2019年8月于多伦多

第一部分 多伦多房地产投资概述

第一章 房地产投资简单、灵活、易操作的特性

一、 房地产投资简单、易操作的特点

二、 房地产投资被动投资的属性

三、 房地产投资形式上的灵活性

第二章 房地产投资低风险、高收益的特性

一、 房地产投资风险可控制

二、 房地产投资能够有效抵御货币贬值

三、 房地产投资杠杆作用大

四、 房地产投资促进家庭财富快速积累

第三章 多伦多房地产市场概述

一、 投资金额适用范围宽广

二、 适宜投资人不同投资经验

三、 适宜投资人不同参与程度

四、 适宜投资人不同风险承受能力

五、 适宜投资人不同收益回报期待

第四章 房地产投资利润四大来源理论

一、 房地产投资利润四大来源理论（4SREP Theory）

二、 房地产投资利润四大来源理论案例分析

第二部分 多伦多房地产投资主要类别分析

第五章 投资家庭自住房

一、 房地产投资从投资家庭自住房开始

二、 家庭自住房升级的税务动力

第六章 投资多户物业MFP’s

一、 多户物业MFP’s 的特性和重要性

二、 多户物业MFP’s显著加快按揭贷款偿还

第七章 投资出租房

一、 投资出租房

二、 工商出租物业投资简介

第八章 投资新房楼花

一、 什么是新房楼花投资？

二、 开发商楼花销售和定价的策略

三、 什么时候是楼花转卖的最佳时机？

四、 楼花投资优、缺点总结

第九章 房屋翻建及土地开发简介

一、 旧房翻建的一般原则

二、 旧屋翻建常用的操作手法

三、 旧屋翻建的好处和不利因素

四、 土地开发项目简介

第三部分 多伦多房地产投资策略和操作手法

第十章 房地产投资分析

一、 宏观房地产投资分析

二、 对物业的定性分析

三、 房地产投资标准财务分析

四、 做投资的实干家

五、 投资72法则（Investment 72 Rule）

六、 投资物业现金流分析的重要性

第十一章 房地产投资程序细节和操作手法

一、 房地产行业名言：房地产投资赚钱赚在买时

二、 耐心是房地产投资盈利的重要因素

三、 建立你的房地产投资专业团队

四、 房地产保险的特殊条款及重要性

五、 检查房屋未完工工程备案的重要性

六、 怎样寻找学区房?

七、 投资好街区的坏房子

八、 楼花投资赢取合理利润的关键在哪里？

九、 什么是楼花投资”三避开、三选择”的原则？

第十二章 “创造价值”的房地产投资策略

一、 如何通过装修、改、加建创造价值？

二、 房屋装修、改、加建都有哪些操作内容？

三、 怎样规避 “创造价值”投资策略的潜在风险？

第四部分 房地产租赁管理

第十三章 房地产租赁合同

一、 安省政府标准租赁合同

二、 使用安省政府标准租赁合同的注意事项

三、 如何在标准合同中添加保护房东的特殊条款？

四、 保护房东的特殊条款有哪些方面的作用？

第十四章 出租房租客管理

一、 房东进入租客房间需要提前通知的情形

二、 房东进入租客房间不需要提前通知的情形

三、 房东如何处理租客不交租的情况？

第五部分 房地产法规

第十五章 物业所有权形式简介

一、 物业所有权形式简介

二、 正确理解联名物业所有权的性质

第十六章 市、镇附例

一、 市、镇附例（City’s By-Laws）

二、 多伦多房屋规划定性附例

第十七章 安省人权立法对出租房经营的影响

一、 租客选取过程中如何避免涉嫌侵犯人权？

二、 安省人权立法及对房东出租房经营的影响

三、 房东挑选租客时可以使用的商业手段

第六部分 房地产税务

第十八章 安省和多伦多市土地转让税

一、 安省政府土地转让税

二、 多伦多市政府土地转让税

三、 多伦多市政府土地转让税减免的机会

第十九章 安大略省非居民投机税

一、 安大略省非居民投机税

二、 返还已缴付的非居民投机税（NRST Rebates）

第二十章 新房销售税

一、 什么是新房销售税？

二、 什么是新房销售税减免？

三、 什么是开发商公布的新房售价？

四、 怎样计算新房销售税减免的金额？

五、 新房销售税缴纳以及相应减免领取的程序

六、 新房销售税减免领取程序上的特例

第二十一章 多伦多市房地产税

第七部分 投资组合再平衡和房地产投资出场

第二十二章 投资组合再平衡和房地产投资出场

一、 投资组合再平衡和房地产投资出场的一般规律

二、 投资组合再平衡操作的时点

三、 如何评估卖房原因和相应的挂牌操作手法？

第二十三章 卖方第二按揭及卖房的税务影响

一、 卖方第二按揭贷款STB的重要性

二、 再谈卖房涉及到的税务影响

Appendix #

1. Simplified Yearly Re-payment Mortgage Schedule

2. Simplified Yearly Re-payment Mortgage Schedule with Rental Income

3. Sample City of Toronto Property Detail Record (PDR)

4. Real Estate Property Financial Analysis Form

5. Mortgage Calculator from FCAC

6. Residential Tenancy Agreement (Standard Form of Lease)

7. Sample Additional Terms to Standard Ontario Lease

8. Form N4

9. Certificate of Service

10. Form L1

11. Sample of Joint Tenancy Ownership Transfer

12. Sample of Tenancy in Common Ownership Transfer

13. 2XX Bathurst St MLS Listing

14. 2XX Bathurst St PDR

15. Toronto Zoning Bylaw 438-86

16. Guide on How to Use the Interactive Maps for Zoning By-Law 569-2013

17. Rental Application Form

18. The Ontario Human Rights Code Protected Grounds

19. The Ontario Human Rights Code Protected Social Areas

20. Human Rights Code Ontario Regulation 290/98

21. Statement of Adjustments for SPNR Closing

22. Statement of Adj. with Rebate Crediting to Vendor

23. Sample MPAC Report

24. City of Toronto Property Tax Rates

加泰投资常年房地产投资讲座，诚邀对多伦多房地产投资感兴趣的投资人参加，探讨多伦多房地产投资的方式、方法，交流房地产投资的心得和体会。本投资讲座一次性门票加币九十八元（$98 CAD），购票人获赠价值加币九十八元《多伦多房地产投资精要》一本。从实体书店或加泰投资网站购买本书的读者，凭购书发票与加泰投资实名登记后，免费参与本投资讲座。

    房地产迷思？

• 房地产投资利润的来源是什么？
• 房地产投资利润来源的4SREP Theory 是什么？
• 怎样测算房地产投资的利润？
• 怎样用4SREP Theory测算房地产投资利润、规避风险？
• 怎样找到适合自己的地产投资方法和地产投资品种？
• 怎样通过地产投资促进家庭财富快速积累？
• 怎样作地产投资财务分析？
• 什么是旧屋翻建常用的操作手法？
• 为什么说地产投资赚钱赚在买时？
• 怎样寻找学区房？
• 楼花投资赢取合理利润的关键在哪里？
• 什么是楼花投资”三选择、三避开”的原则？
• 怎样通过装修、改、加建创造价值？
• 房屋装修、改、加建都有哪些操作内容？
• 如何在安省政府标准租赁合同中添加保护房东的特别条款？
• 安省政府标准租赁合同中保护房东特别条款都有哪些方面的作用？
• 租客选取过程中如何避免涉嫌侵犯人权？
• 房东如何处理租客不交租的情况？
• 多伦多市政府土地转让税什么情况下可以减免？
• 安省政府非居民投机税有哪些可以赦免的情形？
• 什么情况下安省政府非居民投机税可以退还？
• 开发商新房挂牌价（Builder List Price）都包含哪些内容？
• 新房销售税减免什么情况下必须由投资人自己向税局申领？
• 如何评估卖房原因和卖家挂牌操作手法？
• 为什么说卖方第二按揭贷款STB是一个买家和卖家双赢的选择？

对上述议题感兴趣的房地产投资人，敬请参阅《多伦多房地产投资精要》，或参与加泰投资常年房地产投资讲座，获取答案。

*加泰投资常年房地产投资讲座谢绝房地产经纪（Licensed Realtors）参与。

日期： 2020年3月21号星期六

            2020年6月20号星期六

            2020年9月19号星期六

            2020年12月19号星期六

            2021年3月20号星期六

            2021年6月19号星期六

            2021年9月18号星期六

            2021年12月18号星期六

时间： 下午1:00 – 3:00 pm

地点： 1027 McNicoll Ave. 2nd Floor

            Toronto, ON M1W 3W6

联系电话：647-560-5668

电 邮：info.canadiancathay@gmail.com

敬请预约！